Podnajem mieszkania – kiedy jest legalny?

Oddanie do użytkowania mieszkania lub jednego pokoju innej osobie może być sposobem na ograniczenie kosztów, ale nie zawsze jest zgodne z prawem. W przypadku mieszkania najemca potrzebuje zgody wynajmującego na podnajem całości lub części mieszkania. Czym jest podnajem, kiedy można legalnie podnajmować lokal i jakie konsekwencje może mieć działanie wbrew woli właściciela?

Czym jest podnajem?

Podnajem polega na oddaniu przez najemcę całości lub części wynajmowanej rzeczy innej osobie na podstawie odrębnej umowy. W przypadku mieszkania lub lokalu najemca staje się podnajmującym, a osoba korzystająca z lokalu – podnajemcą.

Kwestię podnajmu regulują dwa przepisy Kodeksu cywilnego. 

• Zgodnie z art. 668 § 1, najemca może oddać rzecz najętą w podnajem lub do bezpłatnego używania, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.
• W przypadku lokali obowiązuje jednak przepis szczególny – art. 688² Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu ani jego części. Wyjątek dotyczy jedynie osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Kiedy podnajem mieszkania jest legalny?

Podnajem mieszkania jest legalny, jeśli odbywa się zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego oraz warunkami zawartej umowy najmu. W przypadku lokali mieszkalnych największe znaczenie ma zgoda właściciela nieruchomości. Jej brak może skutkować naruszeniem umowy i prowadzić do konsekwencji przewidzianych w przepisach lub samej umowie.

Legalny podnajem wymaga przede wszystkim:

• uzyskania zgody właściciela nieruchomości na podnajem lokalu lub jego części, chyba że zastosowanie ma ustawowy wyjątek dotyczący osób, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny;
• zawarcia umowy podnajmu określającej prawa i obowiązki stron;
• przestrzegania postanowień umowy najmu, która ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu;
• korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i obowiązującymi przepisami.

Przed podpisaniem umowy podnajmu warto dokładnie sprawdzić treść umowy najmu. Może ona określać sposób wyrażenia zgody na podnajem lub zawierać dodatkowe postanowienia, których najemca powinien przestrzegać.

Czy zawsze potrzebna jest zgoda właściciela?

Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego najemca nie może podnająć lokalu mieszkalnego ani jego części bez zgody właściciela nieruchomości. Dotyczy to zarówno całego mieszkania, jak i jednego pokoju.

Wyjątek przewiduje sam Kodeks cywilny. Zgoda właściciela nie jest wymagana, jeżeli najemca oddaje lokal lub jego część do bezpłatnego używania osobie, względem której jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, np. dziecku lub rodzicowi.

Choć przepisy nie wymagają, aby zgoda na podnajem miała formę pisemną, w praktyce warto ją uzyskać właśnie w takiej postaci. Pisemna zgoda właściciela nieruchomości pozwala uniknąć wątpliwości i może stanowić ważny dowód w przypadku ewentualnego sporu.

Jakie prawa i obowiązki ma osoba podnajmująca mieszkanie?

Podnajem mieszkania nie zwalnia najemcy z obowiązków wynikających z umowy zawartej z właścicielem. To właśnie najemca nadal odpowiada wobec właściciela za prawidłowe korzystanie z lokalu, nawet jeśli mieszkanie lub jego część zostały oddane podnajemcy.

Osoba podnajmująca mieszkanie powinna przede wszystkim:

• uzyskać zgodę właściciela nieruchomości, jeśli jest ona wymagana;
• przestrzegać postanowień umowy najmu;
• dbać o lokal i korzystać z niego zgodnie z jego przeznaczeniem;
• terminowo regulować czynsz i pozostałe opłaty wobec właściciela;
• ponosić odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez podnajemcę, jeżeli wynika to z przepisów lub zawartej umowy.

Warto pamiętać, że umowa podnajmu nie zmienia relacji między właścicielem a najemcą. To najemca pozostaje stroną umowy najmu i odpowiada za wykonanie wynikających z niej obowiązków.

Od czego ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Podnajem mieszkania wiąże się z dodatkowymi ryzykami, dlatego warto sprawdzić, czy zakres ubezpieczenia odpowiada sposobowi korzystania z nieruchomości. Nie każda polisa obejmuje szkody powstałe podczas podnajmu, dlatego przed jej zakupem lub przedłużeniem należy dokładnie zapoznać się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia (OWU).

Właściciel mieszkania może rozważyć ochronę obejmującą:

• mury i elementy stałe – np. ściany, podłogi, drzwi czy zabudowę stałą;
• ruchomości domowe, jeśli pozostają na wyposażeniu mieszkania;
• odpowiedzialność cywilną (OC) w życiu prywatnym, która w określonych sytuacjach może chronić przed skutkami szkód wyrządzonych osobom trzecim – zakres ochrony zależy od warunków konkretnej polisy;
• szkody spowodowane zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie, przepięcie czy huragan – zgodnie z zakresem wybranego ubezpieczenia.

Przed zawarciem umowy warto poinformować ubezpieczyciela, że mieszkanie będzie oddawane w podnajem. Dzięki temu łatwiej dobrać polisę odpowiadającą rzeczywistemu sposobowi użytkowania lokalu i uniknąć wątpliwości podczas ewentualnej likwidacji szkody.

Podnajem mieszkania – podsumowanie

Podnajem mieszkania może być legalnym rozwiązaniem, jednak wymaga przestrzegania przepisów Kodeksu cywilnego oraz warunków umowy najmu. W przypadku lokali mieszkalnych konieczna jest zgoda właściciela nieruchomości. Przed podpisaniem umowy podnajmu warto dokładnie sprawdzić swoje prawa i obowiązki, aby uniknąć nieporozumień oraz ewentualnych konsekwencji prawnych.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o podnajem mieszkania 

Chcesz wiedzieć więcej o podnajmie mieszkania? Poznaj odpowiedzi na często pojawiające się w tym temacie pytania!

Co grozi za nielegalny podnajem?

Podnajem mieszkania bez zgody właściciela może stanowić naruszenie przepisów Kodeksu cywilnego oraz postanowień umowy najmu. W takiej sytuacji właściciel może skorzystać z uprawnień przewidzianych w umowie lub obowiązujących przepisach, w tym, jeśli zostały spełnione ustawowe przesłanki, wypowiedzieć umowę najmu.

Czy można zarabiać na podnajmie mieszkania?

Tak, przepisy nie zakazują osiągania przychodów z podnajmu. Warunkiem jest jednak legalny podnajem, czyli zgodny z przepisami oraz warunkami umowy najmu. Należy również pamiętać o obowiązkach podatkowych związanych z uzyskiwanymi przychodami.

Czy przy podnajmie konieczna jest umowa najmu?

Tak, podnajem może istnieć wyłącznie wtedy, gdy wcześniej została zawarta umowa najmu między właścicielem a najemcą. Dopiero na tej podstawie najemca może zawrzeć z podnajemcą odrębną umowę podnajmu, o ile jest to zgodne z przepisami i posiada wymaganą zgodę właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., tekst ujednolicony na dzień 15 września 2023 r., https://przepisy.gofin.pl/przepisy,4,9,9,204,,20230915,ustawa–z–dnia–23041964–r–kodeks–cywilny1.html [dostęp: 27.07.2026].