Definicją umowy jest uzgodnienie pomiędzy stronami wzajemnych obowiązków i praw, mające na celu wspólne dobro. Brzmi świetnie, szczególnie jeśli chodzi o obopólne dobro, prawda?

W idealnym świecie jako najemca mieszkania powinieneś w ramach umowy najmu otrzymać określony standard lokalu i wyposażenia, poczucie bezpieczeństwa, zapewnienie usunięcia bieżących usterek i prawo do korzystania z mieszkania, tak jak chcesz. Płacisz za wynajem niemałe pieniądze, gwarantujesz właścicielowi regularne opłacanie czynszu, mediów i dbanie o mieszkanie jak o swoje własne. A co dostajesz w zamian? Pokoje wyposażone w meble z odzysku, reklamowane jako “utrzymane w eklektycznym stylu”, niezapowiedziane wizyty kontrolne, awarie, z którymi najczęściej musisz sobie radzić we własnym zakresie, a na koniec umowy, w ramach oddania mieszkania w stanie tzw. normalnego zużycia, musisz je jeszcze odmalować, żeby świeżutkie czekało na nowego lokatora. No chyba, że właściciel zmieni plany i postanowi przed upływem okresu twojego najmu, sprzedać mieszkanie lub zakwaterować w nim kuzynkę szwagra.

Do żadnej z tych sytuacji nie miałoby prawa dojść, gdyby twoja umowa najmu rzeczywiście dbała o interesy obu stron.

Jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Każda umowa najmu mieszkania powinna zawierać pewne stałe elementy. Są one wspólne, niezależnie od tego, czy jest to zwykła umowa najmu mieszkania zawierana z osobą prywatną, umowa najmu okazjonalnego, czy też umowa najmu od firmy. Podstawowy wzór umowy najmu lokalu znajdziesz bez problemu w sieci. Są w niej takie elementy jak:

1. Podstawowe dane osobowe stron, czyli wynajmującego i najemcy:

  • imię i nazwisko
  • numer PESEL
  • seria i numer dowodu osobistego
  • adres zameldowania lub zamieszkania
  • dane kontaktowe (numer telefonu, adres e-mail).

2. Szczegółowe dane dotyczące wynajmowanego lokalu:

  • adres nieruchomości
  • powierzchnia mieszkania
  • liczba pokoi
  • wyposażenie
  • stan techniczny lokalu – tu warto bardzo dokładnie sprawdzić stan zarówno samego mieszkania, jak i sprzętu AGD i mebli. W dobrze przygotowanej umowie opis stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia stanowi standardowy załącznik do umowy.

3. Czas trwania umowy najmu – czyli ustalenie czy umowa jest zawierana na czas oznaczony, czy nieokreślony oraz jaki jest okres wypowiedzenia i warunki wcześniejszego jej rozwiązania.

4. Kwota należności z tytułu najmu oraz wysokość czynszu administracyjnego i zapis o dodatkowych opłatach eksploatacyjnych (woda, prąd, gaz, Internet, telewizja, jeśli są oferowane w ramach umowy).

Uwaga na mały druczek lub jego brak

Wszystko wydaje się proste i uczciwe. Wiesz z kim podpisujesz umowę, gdzie będziesz mieszkać, jak długo i ile będzie cię to kosztować. Ale, ale… Co, jeśli nie weźmiesz pod uwagę, że w okresie najmu mieszkania na czas określony twoja sytuacja lub życiowe plany się zmienią i zechcesz np. zamienić mieszkanie na większe? W przypadku najmu instytucjonalnego nie musisz bać się długoterminowych zobowiązań. Umowy są zawierane na czas określony, ale to ty decydujesz, czy zamieszkasz na pół roku czy rok i możesz liczyć na bardziej elastyczne rozwiązania niż wynajmując mieszkanie od prywatnego właściciela. Przede wszystkim firma posiada nie jedno a całą pulę mieszkań przeznaczonych na wynajem. Jeśli potrzebujesz większego mieszkania lub zechcesz zamieszkać w innym mieście, a firma ma tam dostępny lokal, w ramach abonamentu masz możliwość zamiany metrażu lub lokalizacji mieszkania – możesz przeprowadzić do innego mieszkania w tym samym budynku lub mieście, ale też do innego miasta, przy zachowaniu tego samego standardu i całego pakietu usług, do których zdążyłeś się już przyzwyczaić.

Warto też wiedzieć, że w przypadku umowy na czas określony właściciel nieruchomości może wypowiedzieć wcześniej umowę tylko w określonych sytuacjach, kiedy:

  • używasz lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • niszczysz lokal lub wyposażenie znajdujące się w nim,
  • niszczysz urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
  • naruszasz regulamin budynku np. utrudniając życie sąsiadom i uniemożliwiając im spokojne korzystanie ze swoich mieszkań,
  • nie regulujesz terminowo czynszu.

Tyle tylko, że dla właściciela prywatnego mieszkania używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem może oznaczać mnóstwo rzeczy. Choćby to, że mieszkasz ze zwierzakiem, lub ktoś został u ciebie na noc. Zniszczyć lub wręcz naruszyć substancję lokalu możesz przez powieszenie własnych obrazków na ścianie czy wywiercenie dziurki na wieszak, a jedno zapomniane “dzień dobry” może pogrążyć cię w oczach sąsiadów, którzy po prostu nie lubią obcych.

Podpisując umowę z profesjonalnym podmiotem masz wszystko czarno na białym. W przypadku mieszkania w abonamencie otrzymujesz usługę czasowego zakwaterowania na dokładnie określony czas z klarownymi warunkami jej przedłużenia i postępowania w sytuacji, gdyby okoliczności wymagały od ciebie zmiany miejsca zamieszkania. Nie musisz też prosić o zgodę na wprowadzenie drobnych zmian jak kolor ściany czy zawieszenie TV pod warunkiem, że zwrócisz lokal w stanie wyjściowym pomniejszonym jedynie o normalne zużycie.

Umowa najmu mieszkania – wysokość czynszu

Wszystko drożeje. Prąd, gaz i wysokość rat kredytowych właścicieli prywatnych mieszkań na wynajem. A kto za to płaci? Prywatni właściciele bardzo często kalkulują opłacalność wynajmu przerzucając wysokość raty swojego kredytu na najemców lub szukają innych powodów do podnoszenia stawek czynszu bez konkretnego uzasadnienia. Oczywiście właściciel ma prawo podwyższyć czynsz, ale tu także obowiązują jasne zasady, które powinny być ujęte w umowie.

  • W przypadku zwykłej umowy najmu od właściciela prywatnego, zasady podnoszenia czynszu są określone ustawą o ochronie praw lokatorów. Jest ona dość skomplikowana i wymaga od właściciela przygotowania pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wartości czynszu złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem min. 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Na żądanie lokatora, w ciągu 14 dni musi on przedstawić pisemnie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Z kolei lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia odmówić przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem umowy wraz z upływem okresu wypowiedzenia czynszu. Można też zakwestionować podwyżkę i wnieść pozew do sądu.
  • W przypadku najmu okazjonalnego obowiązują zasady określone w umowie. Jeżeli nie zostały w niej zawarte zasady podnoszenia czynszu, właściciel nie może tego zrobić.
  • W przypadku najmu instytucjonalnego umowy podpisywane są zawsze na czas określony, a wysokość czynszu w okresie obowiązywania umowy jest stała.

A co z opłatami za media?

Najczęściej najemcy ponoszą koszty mediów zgodnie z ich zużyciem, na podstawie wskazań liczników. Gorzej, jeśli wynajmujesz pokój w domu lub mieszkaniu, w którym nie ma oddzielnych liczników. Jak udowodnić wtedy, że to nie ty odpowiadasz za większe zużycie wody, bo według właściciela wylegujesz się godzinami w wannie, albo zużywasz za dużo prądu czytając po nocach książki?

W przypadku mieszkania w abonamencie masz dwa rozwiązania: możesz ponosić opłaty zgodnie z faktycznym indywidualnym zużyciem, bo każde mieszkanie wyposażone jest we własne liczniki lub wybrać płatność w formie stałej opłaty i nie zawracać sobie głowy rachunkami. W każdej opcji masz wgląd w wysokość opłat w indywidualnej aplikacji.

Co wolno najemcy?

Standardowa umowa najmu od właściciela prywatnego rzadko zawiera dodatkowe zapisy, które poza obowiązkami szerzej określałyby także prawa najemcy. Goście, zwierzęta, własna aranżacja mieszkania, dodatkowe wyposażenie, naprawa usterek, konserwacje, zasady rozliczenia kaucji i zwrotu mieszkania po zakończeniu okresu najmu to elementy, które często opierają się na widzimisię właścicieli, choć to one w największym stopniu wpływają na komfort życia. Inne podejście mają najemcy instytucjonalni. Przejrzysta i w czytelny sposób określająca wszystkie prawa i obowiązki obu stron umowa najmu mieszkania zabezpiecza na równi ich wzajemne zobowiązania, dzięki czemu wiesz, że nic cię nie zaskoczy.

Prawa najemcy w mieszkaniu w abonamencie:

  •  wybierasz mieszkanie jakie chcesz – decydujesz o ilości pokoi, kondygnacji i stronie świata za oknem
  • wprowadzasz się jak do nowego – każde mieszkanie jest posprzątane i odświeżone a wymagane elementy wymienione na nowe
  • mieszkasz z kim chcesz – nikt nie zagląda do twojego mieszkania, nie pyta o wiek dzieci i innych członków stada
  • mieszkasz jak długo chcesz – masz gwarancję bezpieczeństwa i niezmiennych warunków w czasie trwania umowy
  • mieszkasz jak chcesz – możesz wynająć mieszkanie z pełnym umeblowaniem lub bez, w każdym masz do swojej dyspozycji wyposażenie w sprzęt AGD
  • urządzasz jak chcesz – obrazki na ścianach czy kwiaty na balkonie? Po co wybierać, skoro możesz mieć wszystko
  • łącze wi-fi zawsze w cenie
  • mieszkasz bezpiecznie – każdy budynek jest monitorowany oraz objęty ochroną
  • nie martwisz się usterkami – na miejscu w swoim budynku masz opiekę biura obsługi klienta i ekipy technicznej
  • masz pełną kontrolę nad opłatami – swoją umową najmu i opłatami zarządzasz przez aplikację
  • potrzebujesz miejsca dla samochodu lub roweru – nie ma problemu
  • potrzebujesz wysprzątać mieszkanie na błysk przed wizytą teściowej – możesz zamówić usługę sprzątania
  • korzystasz z części wspólnych i zajęć organizowanych dla mieszkańców, masz dostęp do specjalnych rabatów w strefie klienta
  • jeśli z jakiegoś powodu korzystanie z twojego mieszkania będzie niemożliwe – dostaniesz od nas mieszkanie zastępcze
  • w mieszkaniu w abonamencie zawsze jesteś u siebie.

Nie musisz wierzyć nam na słowo, wszystko znajdziesz w umowie 🙂.