Najem instytucjonalny – czym różni się od okazjonalnego?

Jeśli planujesz zamieszkać w nowym lokalu albo jesteś właścicielem nieruchomości, warto wiedzieć, czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego. Jakie są najważniejsze zasady, wymagane dokumenty oraz sytuacje, w których stosuje się każdą z tych form? Poznaj najważniejsze zasady najmu okazjonalnego i instytucjonalnego!

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny to szczególny rodzaj umowy, który mogą stosować przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, aby uporządkować zasady udostępniania lokali przez podmioty działające profesjonalnie na rynku najmu. Umowa najmu instytucjonalnego daje właścicielowi nieruchomości większe możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku problemów z opuszczeniem mieszkania po zakończeniu umowy.

Najważniejsze zasady najmu instytucjonalnego:

• umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań;
• zawarcie umowy najmu instytucjonalnego wymaga dołączenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego;
• najemca zobowiązuje się do poddania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy;
• nie ma obowiązku wskazywania innego lokalu do zamieszkania na wypadek eksmisji;
• możliwe jest dochodzenie należności z tytułu najmu na zasadach określonych w przepisach;
• umowa może zostać zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, zgodnie z obowiązującymi regulacjami.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to rozwiązanie przeznaczone przede wszystkim dla osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Ta forma najmu również została uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów i ma zapewniać większą ochronę właścicielowi lokalu niż tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana na zasadach ogólnych.

Najważniejsze zasady najmu okazjonalnego:

• umowę może zawrzeć właściciel lokalu będący osobą fizyczną;
• konieczne jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji;
• najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przenieść po zakończeniu umowy;
• wymagana jest zgoda właściciela wskazanego lokalu na przyjęcie najemcy;
• umowa jest zawierana na czas określony;
• właściciel lokalu ma możliwość skorzystania z uproszczonej procedury egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w sytuacjach przewidzianych przez ustawę.

Najem instytucjonalny a okazjonalny – najważniejsze różnice

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny mają wspólny cel – lepiej zabezpieczać interesy właściciela lokalu niż standardowa umowa najmu. W praktyce różnią się jednak tym, kto może zawrzeć umowę, jakie dokumenty są wymagane oraz jakie obowiązki spoczywają na najemcy. Najważniejsze różnice przedstawia poniższa tabela.

Najem instytucjonalny różni się przede wszystkim tym, że jest przeznaczony dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Z kolei najem okazjonalny powstał z myślą o właścicielach mieszkań, którzy udostępniają nieruchomość prywatnie. W obu przypadkach istotną rolę odgrywa akt notarialny i możliwość przeprowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na uproszczonych zasadach.

Kiedy stosuje się najem instytucjonalny, a kiedy okazjonalny?

Wybór konkretnego rozwiązania zależy przede wszystkim od tego, kto udostępnia lokal oraz czy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.

• Najem okazjonalny jest najczęściej stosowany przez osoby prywatne, które posiadają jedno lub kilka mieszkań i chcą dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy. Taka umowa sprawdza się m.in., kiedy właściciel mieszkania nie prowadzi firmy zajmującej się wynajmem, ale chce mieć możliwość skorzystania z uproszczonej procedury egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy.
• Najem instytucjonalny stosują natomiast przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości. To rozwiązanie wykorzystywane przede wszystkim przez firmy zarządzające większą liczbą lokali mieszkalnych. W takim przypadku zawarcie umowy najmu instytucjonalnego nie wymaga wskazywania przez najemcę alternatywnego miejsca zamieszkania ani przedstawiania zgody właściciela innego lokalu.

W praktyce można więc przyjąć prostą zasadę: jeśli właścicielem mieszkania jest osoba prywatna, zwykle stosowany jest najem okazjonalny. Jeżeli natomiast lokal udostępnia przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, zastosowanie znajduje najem instytucjonalny.

Czy najem instytucjonalny i okazjonalny to jedyne możliwości?

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny nie są jedynymi sposobami zamieszkania w lokalu. 

Do najpopularniejszych rozwiązań należą:

• tradycyjna umowa najmu – zawierana na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów;
• mieszkanie w abonamencie – model oparty na stałej miesięcznej opłacie i określonych zasadach korzystania z lokalu;
• najem instytucjonalny z dojściem do własności – rozwiązanie przewidujące możliwość późniejszego przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na mieszkańca;
• zakup mieszkania na własność – finansowany ze środków własnych lub kredytu hipotecznego;
• spółdzielcze prawo do lokalu – forma użytkowania mieszkania funkcjonująca w zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Przed podjęciem decyzji warto porównać dostępne możliwości nie tylko pod względem kosztów, ale również elastyczności, zakresu formalności oraz długoterminowych planów mieszkaniowych.

Co powinna zawierać umowa najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?

Zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i umowa najmu okazjonalnego powinny precyzyjnie określać prawa oraz obowiązki stron. Choć oba rodzaje umów mają pewne elementy wspólne, przepisy przewidują również dodatkowe wymagania związane z zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości.

Niezależnie od rodzaju umowy warto zwrócić uwagę, czy dokument zawiera:

• dane stron umowy;
• dokładny opis nieruchomości będącej przedmiotem umowy;
• wysokość czynszu oraz innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu;
• czas trwania umowy;
• zasady wypowiedzenia umowy;
• informacje dotyczące kaucji, jeśli została ustalona;
• prawa i obowiązki właściciela lokalu oraz najemcy.

W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest dodatkowo oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, wskazanie lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić po zakończeniu umowy oraz zgoda właściciela tego lokalu. Z kolei przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jednak bez konieczności wskazywania alternatywnego miejsca zamieszkania.

Przed podpisaniem dokumentu warto dokładnie sprawdzić wszystkie zapisy dotyczące należności z tytułu najmu, zasad rozwiązania umowy oraz obowiązków stron. Pozwala to uniknąć nieporozumień i lepiej zabezpiecza interesy zarówno właściciela mieszkania, jak i osoby korzystającej z lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego a okazyjnego – podsumowanie

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny to rozwiązania, które mają zwiększać bezpieczeństwo właściciela nieruchomości oraz ułatwiać dochodzenie swoich praw w przypadku problemów z opuszczeniem lokalu po zakończeniu umowy. Choć oba modele opierają się na podobnych założeniach, różnią się zakresem formalności, wymaganymi dokumentami oraz grupą podmiotów, które mogą z nich korzystać.

Najem okazjonalny jest przeznaczony przede wszystkim dla osób prywatnych, natomiast umowa najmu instytucjonalnego znajduje zastosowanie w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań. Przed podpisaniem dokumentów warto dokładnie przeanalizować warunki umowy, obowiązki stron oraz konsekwencje wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu łatwiej wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do konkretnej sytuacji.