Mieszkanie z kanapą, stołem, szafami i pralką pozwala wprowadzić się niemal od razu. Pusty lokal daje za to większą swobodę aranżacji. To, która opcja jest lepsza, zależy przede wszystkim od tego, czy chcemy nieruchomość wynająć, kupować na własne potrzeby, czy wystawić ją na sprzedaż. Znaczenie mają też planowany czas zamieszkania, posiadane już meble, budżet oraz to, co dokładnie obejmuje umowa.

W tym poradniku przyglądamy się obu sytuacjom: wynajmowi oraz sprzedaży. Wyjaśniamy również, które elementy pozostają w mieszkaniu z mocy prawa, a które trzeba wyraźnie wymienić w dokumentach.

Co właściwie oznacza wyposażone mieszkanie?

Nie istnieje jeden obowiązujący standard wyposażonego lokalu. W jednym ogłoszeniu oznacza to gotową kuchnię i łazienkę, w innym pełnym wyposażeniem objęte są także salon, sypialnia, oświetlenie, naczynia czy drobny sprzęt kuchenny. Dlatego nie warto opierać decyzji wyłącznie na opisie. Trzeba sprawdzić listę przedmiotów, ich stan techniczny oraz zasady naprawy lub wymiany.

Najczęściej wyposażenie mieszkania można podzielić na trzy grupy:

Taki podział jest przydatny zarówno podczas najmu, jak i wtedy, gdy sprzedajesz lokal mieszkalny. W obu przypadkach liczy się nie tylko to, co widać podczas prezentacji, lecz także precyzyjny zapis w dokumentach.

Co zostaje w mieszkaniu po sprzedaży?

Przy przenoszeniu własności ważne jest rozróżnienie między częściami składowymi nieruchomości a przedmiotami ruchomymi. Zgodnie z Kodeksem cywilnym część składowa to element, którego nie da się odłączyć bez uszkodzenia albo istotnej zmiany całości lub samego przedmiotu odłączanego. Jej odłączenie ma więc inne skutki niż zabranie stołu czy kanapy.

W praktyce katalog części składowych lokalu obejmuje zwykle instalacje, armaturę, drzwi wewnętrzne czy stałą zabudowę. Szafki kuchenne w zabudowie oraz urządzenia montowane na stałe również mogą być oceniane w ten sposób, choć dużo zależy od sposobu ich zamocowania. Elementy, które rzeczywiście są częścią składową, automatycznie przechodzą na kupującego razem z prawem własności do lokalu.

Inaczej traktowane są rzeczy ruchome: kanapa, stół, krzesła, wolnostojący telewizor czy dekoracje. Nie są częścią nieruchomości tylko dlatego, że znajdowały się w sprzedawanym mieszkaniu podczas oglądania. Jeśli strony nie uzgodnią, że zostają, pozostają one własnością zbywcy i może on wynieść je przed przekazaniem kluczy.

Osobną kategorię stanowią przynależności, czyli rzeczy potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem, pozostające własnością tego samego właściciela. Ponieważ ocena konkretnego przedmiotu może być niejednoznaczna, najbezpieczniej wymienić uzgodnione elementy wyposażenia w umowie lub załączniku.

Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem czy bez?

Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem może ułatwić nabywcy szybką przeprowadzkę albo przygotowanie lokalu do najmu. Jest szczególnie atrakcyjna, gdy meble są w dobrym stanie, pasują do wnętrza, a kuchnia i szafy zostały wykonane na wymiar. Dotyczy to także rynku wtórnego. Dobrze urządzone mieszkania na rynku wtórnym mogą lepiej prezentować się na zdjęciach i podczas oglądania. Nie oznacza to jednak, że cena każdego mebla w całości zwiększy wartość oferty. Mieszkania i domy trafiają na rynek zarówno puste, jak i urządzone, dlatego nieruchomość warto przygotować z myślą o jej potencjalnym odbiorcy.

Sprzedaż mieszkania z meblami ma sens przede wszystkim wtedy, gdy wyposażenie jest spójne, zadbane i przydatne. Dla osoby przeprowadzającej się z innego miasta mieszkanie wraz z wyposażeniem może oznaczać mniej wydatków i mniej organizacji na początku. Także inwestor, który chce szybko rozpocząć wynajem, może chętniej kupować nieruchomości z wyposażeniem, ponieważ skraca to czas potrzebny na przygotowanie oferty i poprawia potencjalny zwrot z inwestycji.

Z kolei sprzedaż mieszkania bez mebli bywa lepszym rozwiązaniem, gdy wyposażenie jest zużyte, bardzo osobiste albo optycznie pomniejsza wnętrze. Widok pustego mieszkania pozwala nabywcy łatwiej ocenić przestrzeń i zaplanować własną aranżację. Czasem warto więc wynieść z lokalu część przedmiotów, a pozostawić jedynie funkcjonalną kuchnię, szafy wnękowe i niezbędne urządzenia. Pusta nieruchomość może też wyraźniej pokazać układ pomieszczeń.

Nie ma jednej odpowiedzi, która sprawdzi się dla każdego właściciela nieruchomości. Przed podjęciem decyzji warto porównać ceny nieruchomości w okolicy, standard podobnych ofert i koszt transportu lub przechowania mebli. Pomocna może być orientacyjna wycena nieruchomości online, ale ostateczna wartość nieruchomości zależy również od lokalizacji, metrażu, układu, piętra, standardu budynku i sytuacji na rynku nieruchomości. Liczy się także to, czy nieruchomość można od razu zamieszkać lub wynająć.

Jak opisać wyposażenie przy sprzedaży?

Jeżeli planujesz sprzedaż i chcesz pozostawić wyposażenie, lista przedmiotów powinna powstać jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Warto podać nazwę urządzenia, markę lub model, przybliżony stan, a także wskazać, które przedmioty są wliczone w cenę nieruchomości. Strony powinny też ustalić, co wliczyć do uzgodnionej kwoty. Nie trzeba opisywać każdej łyżeczki, ale większe urządzenia, meble i elementy dodatkowego wyposażenia uzgodnione z kupującym powinny być wskazane jednoznacznie.

Akt notarialny przenosi własność nieruchomości. Informację o wyposażeniu można zamieścić w jego treści albo w osobnym wykazie, do którego dokument się odwołuje. Jeżeli strony ustalają odrębny sposób rozliczenia ruchomości, powinny jasno wskazać ich cenę i zasady przekazania. Kwota za sprzedaż mieszkania oraz wartość ruchomych przedmiotów nie powinny być ustalane pozornie tylko po to, aby osiągnąć korzyść podatkową.

Przy odbiorze warto sporządzić protokół, zaznaczyć w nim stan liczników i liczbę kluczy, dołączyć spis wyposażenia lokalu oraz zrobić zdjęcia. Dzięki temu nowy właściciel wie, co dokładnie przejmuje, a zbywca może wykazać, że przekazał wszystko zgodnie z ustaleniami. Bez takiego zapisu w umowie zdanie „wszystko zostaje” może być różnie rozumiane przez każdą ze stron.

Sprzedaż nieruchomości i wyposażenia – kwestie podatkowe

Sposób, w jaki należy rozliczyć sprzedaż, zależy między innymi od daty nabycia mieszkania, statusu sprzedającego i charakteru transakcji. Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku jej nabycia lub wybudowania, może wystąpić podatek dochodowy od sprzedaży. Dochód jest co do zasady opodatkowany stawką 19 proc., a po spełnieniu ustawowych warunków zastosowanie może znaleźć ulga mieszkaniowa. Po upływie wskazanego okresu prywatna sprzedaż nieruchomości nie podlega PIT.

Odrębne zasady mogą dotyczyć odpłatnego zbycia ruchomych przedmiotów. Jeśli ruchomy przedmiot został sprzedany przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca jego nabycia, transakcja może wymagać wykazania w rozliczeniu PIT. Po upływie tego terminu prywatna sprzedaż rzeczy ruchomej nie podlega podatkowi dochodowemu. W przypadku przedsiębiorców lub sprzedaży dokonywanej w ramach działalności znaczenie może mieć także VAT. Weryfikacja stawek VAT powinna wtedy uwzględniać konkretny charakter transakcji.

Każdy przypadek podatkowy wymaga uwzględnienia konkretnych okoliczności. Jeżeli cena wyposażenia jest istotna albo sytuacja stron jest nietypowa, przed zawarciem umowy warto skonsultować rozliczenie z notariuszem lub doradcą podatkowym.

Wynajem: mieszkanie umeblowane czy puste?

Najem umeblowanego mieszkania to zwykle wygodny wybór dla osób, które przeprowadzają się do nowego miasta, nie mają własnych mebli albo nie chcą ponosić dużych wydatków na starcie. Lokal z łóżkiem, stołem, szafami oraz meblami i sprzętem AGD pozwala szybciej się wprowadzić. Nie trzeba organizować transportu, skręcać szaf ani czekać na dostawę pralki.

Za tę wygodę najemca może płacić wyższą miesięczną kwotę, dlatego warto policzyć cały koszt w planowanym okresie zamieszkania. Trzeba też sprawdzić, czy właściciel odpowiada za naprawę urządzeń, które były w mieszkaniu od początku, oraz czy można schować lub wymienić niepotrzebny mebel.

Pusty lokal lepiej odpowiada osobom, które mają już własne wyposażenie, planują zostać na dłużej albo chcą umeblować wnętrze po swojemu. Daje większą swobodę, ale wymaga budżetu na zakupy, transport i późniejszą przeprowadzkę. Nawet w mieszkaniu określanym jako nieumeblowane zwykle pozostaje kuchenny ciąg roboczy, armatura łazienkowa, oświetlenie i podstawowe urządzenia, dlatego zakres zawsze trzeba sprawdzić w konkretnej ofercie.

Z perspektywy wynajmującego wyposażony lokal może szybciej znaleźć najemcę wśród studentów, specjalistów na kontraktach i osób relokujących się do miasta. Z drugiej strony właściciel musi uwzględnić zakup, zużycie i naprawy mebli. Nie zawsze warto też doposażać mieszkanie pod własny gust – neutralne, trwałe rozwiązania zwykle sprawdzają się lepiej niż nadmiar przedmiotów.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu?

Przed odbiorem kluczy nie wystarczy upewnić się, że wszystkie sprzęty stoją na miejscu. Dobrze przygotowana umowa i załączony do niej wykaz powinny określać:

Zdjęcia wykonane przy przekazaniu mieszkania chronią obie strony. Pozwalają odróżnić zwykłe zużycie od nowego uszkodzenia i ograniczają spory przy rozliczaniu kaucji. Jeśli właściciel zabiera część przedmiotów przed wprowadzeniem się najemcy, wykaz powinien zostać zaktualizowany. Dzięki temu po zakończeniu umowy wiadomo, które rzeczy należą do wynajmującego, a które wniósł najemca.

Gotowe do zamieszkania, czyli model Resi4Rent

W Resi4Rent wyposażenie nie oznacza gotowego wnętrza, do którego trzeba się dopasować. W lokalu są już meble i sprzęt AGD, więc na początku odpadają duże zakupy, transport i montaż. Można je jednak uzupełnić własnymi meblami i dodatkami, stopniowo urządzając przestrzeń po swojemu, niezależnie od tego, czy planuje się zostać na kilka miesięcy, czy na kilka lat.

Wygoda nie kończy się w dniu przeprowadzki. Jeśli któreś z urządzeń się zepsuje, wystarczy zgłosić usterkę do serwisu technicznego dostępnego na miejscu. Klient nie musi samodzielnie szukać fachowca ani organizować naprawy. To właśnie wartość tego modelu: mniej wydatków i zamieszania na początku, swoboda urządzenia mieszkania po swojemu oraz pomoc techniczna przez cały okres najmu. Dlatego mieszkanie z wyposażeniem zyskuje na popularności również wśród osób, które szukają miejsca na dłużej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wyposażenie automatycznie przechodzi na kupującego?

Nie każde. Trwale połączona z lokalem część składowa co do zasady dzieli jego los prawny. Przedmioty wolnostojące, które można zabrać bez uszkodzenia mieszkania, powinny zostać wymienione w umowie, jeśli mają pozostać dla kupującego.

Czy warto sprzedać mieszkanie z meblami?

Tak, jeśli wyposażenie jest funkcjonalne, spójne i zadbane, a potencjalny nabywca chce szybko zamieszkać lub przygotować nieruchomość do najmu. Jeżeli meble są zużyte albo bardzo nietypowe, atrakcyjność mieszkania może wzrosnąć po ich usunięciu.

Co powinno znaleźć się w protokole przy wynajmie?

Lista mebli i urządzeń, opis ich stanu, odczyty liczników, liczba przekazanych kluczy oraz dokumentacja zdjęciowa. Warto też wskazać zauważone usterki i termin ich naprawy.

Czy wyposażenie wpływa na cenę mieszkania?

Dobre przygotowanie oferty może pomóc sprawniej przeprowadzić taką transakcję i zwiększyć zainteresowanie kupujących, ale wyposażenie nie podnosi ceny automatycznie. Największe znaczenie mają funkcjonalna zabudowa, jakość wykonania i dopasowanie do wnętrza.

Czy od wyposażenia trzeba zapłacić osobny podatek?

To zależy od rodzaju przedmiotów, czasu ich posiadania, statusu sprzedającego i sposobu zawarcia transakcji. Przy większej wartości wyposażenia warto ustalić zasady rozliczenia przed podpisaniem dokumentów.