Decyzję o najmie, niezależnie od okoliczności, warto poprzedzić zapoznaniem się z podstawowymi zasadami współpracy między wynajmującym a najemcą. Pamiętaj, że pośpiech bywa złym doradcą, a punktem wyjścia dla Ciebie zawsze powinna być prawidłowo sporządzona i zawarta umowa. Taka, w której każda ze stron, tj. zarówno właściciel lokalu, jak i przyszły lokator, ma świadomość swoich praw i obowiązków.

Zacznij od zapoznania się z rodzajami umów, które działają na rynku nieruchomości. Dużym ułatwieniem będzie to, że coraz więcej właścicieli mieszkań już na etapie publikacji ogłoszenia informuje, jakich formalności musi dopełnić przyszły najemca. Podstawowy podział umów najmu dotyczy okresu ich trwania. Na rynku mamy do czynienia z wynajmem krótkoterminowym zawieranym na kilka dni lub miesięcy (najczęściej na nie dłużej niż 1-2 miesiące), np. w celach turystycznych lub zawodowych, oraz długoterminowym trwającym rok lub dłużej.

Typowy najem długoterminowy funkcjonuje w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego  i pozwala na wybór między umową na czas nieokreślony, z możliwością jej wypowiedzenia przez najemcę, lub umową na czas określony, która w zasadzie uniemożliwia lokatorowi zakończenie najmu przed czasem (o ile strony nie wprowadzą odpowiedniego zapisu o terminie wypowiedzenia). Innym rozwiązaniem długoterminowym jest umowa w trybie najmu okazjonalnego, która w odróżnieniu od zwykłego najmu może być zawierana wyłącznie na czas określony.

Przyjrzyjmy się bliżej wynajmowi okazjonalnemu, po który właściciele mieszkań sięgają najchętniej. W polskim prawie funkcjonuje od 2001 r., tj. od uchwalenia ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ostatnia aktualizacja przepisów, przyjęta 24 marca 2022 roku, zakłada, że z najmu okazjonalnego mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej obejmującej wynajem lokali. Reguła ta ma zastosowanie także wobec najemców, co oznacza, że ich celem jako osób fizycznych powinno być zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Dla przedsiębiorców ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje umowę najmu instytucjonalnego.

Dlaczego wynajem okazjonalny jest tak mile widziany przez właścicieli?

Daje im pewność skuteczniejszej ochrony nieruchomości. Stanowi przede wszystkim zabezpieczenie na wypadek, gdyby lokator nie chciał wyprowadzić się z mieszkania. Umowa najmu lokalu w trybie najmu okazjonalnego dokładnie określa, w jakich sytuacjach może dojść do jej przedterminowego wypowiedzenia przez wynajmującego, np. jeśli najemca nie płaci czynszu. W przypadku, gdy lokator nie dopełni warunków takiej umowy, właściciel ma prawo wystąpić o nakaz eksmisji. Egzekucja komornicza jest dużo szybsza i łatwiejsza niż w przypadku tradycyjnego najmu.

W dalszej części artykułu znajdziesz odpowiedzi na pytania:

– co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

– jakie dokumenty musisz przygotować u notariusza?

– czy obcokrajowcy mogą skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

– jak wygląda procedura egzekucji lokalu?

– jakie formalności obowiązują w Resi4Rent?

Zasady najmu okazjonalnego

Po pierwsze zgodnie z obowiązującymi regulacjami umowa musi zostać przygotowana w formie pisemnej, opatrzona tytułem „Umowa najmu okazjonalnego” i zapisem, że podlega przepisom polskiego prawa. Po drugie jej obowiązkowym elementem jest informacja o długości trwania najmu (nie dłużej niż 10 lat). Kolejny wymagany punkt to zapis o konieczności opróżnienia lokalu przez najemcę na wypadek nieprzestrzegania warunków umowy.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnej umowy, w ramach najmu okazjonalnego również wymagana jest kaucja, a jej maksymalną wysokość reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z aktualnymi przepisami właściciel może zażądać od najemcy maksymalnie 6-krotności czynszu podanego w umowie. Dla porównania, zwykła umowa najmu długoterminowego pozwala mu oczekiwać od lokatora nawet dwa razy wyższej kwoty.

Ponadto w dokumencie powinien znaleźć się szczegółowy opis stanu technicznego i wyposażenia lokalu, np. w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wynajmujący musi też jasno określić warunki wypowiedzenia, termin i sposób zapłaty czynszu oraz uiszczania opłat za media (bezpośrednio do operatorów energii lub na konto właściciela mieszkania). W umowie należy także podać liczbę osób, które będą mieszkać w danym lokalu.

Po stronie przyszłego najemcy warunkiem przeprowadzki jest dostarczenie dodatkowych załączników potwierdzonych przez notariusza.

Na koniec, aby dopełnić formalności związanych z zawarciem umowy najmu okazjonalnego, należy powiadomić o tym fakcie Urząd Skarbowy. Zgłoszenia trzeba dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu mieszkania.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Jakie dokumenty musisz przygotować? Standardowo obie strony powinny okazać dowód osobisty, co jest zrozumiałe i dotyczy każdego rodzaju umów. Dość często spotykaną praktyką stało się wymaganie od najemców zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach, umożliwiających regularne opłacanie czynszu. Wystarczającym potwierdzeniem w takim przypadku może być  kopia umowy o pracę albo wyciąg z konta z ostatnich kilku miesięcy.

Decydując się na najem okazjonalny, trzeba dodatkowo liczyć się z koniecznością wizyty u notariusza. Ważnym załącznikiem do dokumentu jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym przez wynajmującego (po zakończeniu lub rozwiązaniu stosunku najmu). Dokument ten należy dostarczyć po podpisaniu umowy. Drugim obowiązkowym załącznikiem jest wskazanie innego miejsca zamieszkania, do którego lokator mógłby przeprowadzić się na wypadek wykonania egzekucji opuszczenia wynajmowanego mieszkania.

Pamiętaj, że nie wystarczy tylko Twoja deklaracja. Konieczne będzie potwierdzone notarialnie oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, oznaczające wyrażenie zgody na przyjęcie najemcy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Umowa najmu okazjonalnego dla obcokrajowców

Czy obcokrajowców obowiązują dodatkowe wymagania? Nie ma przeszkód ani odrębnych zasad przygotowywania umów najmu okazjonalnego lokalu dla osób, które nie są obywatelami Polski. Dla większego bezpieczeństwa współpracy właściciel może natomiast oczekiwać od najemcy zaświadczenia potwierdzającego legalny pobyt w naszym kraju. Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch językach: polskim oraz angielskim lub innym używanym przez przyszłego najemcę.

Procedura komornicza opróżnienia lokalu

Wielu właścicieli nieruchomości traktuje najem okazjonalny jak remedium na problemy z nieuczciwymi lokatorami. Po zakończeniu umowy lub w przypadku jej przedterminowego rozwiązania, najemca ma obowiązek wyprowadzki, ale jeśli opóźnia wydanie lokalu właścicielowi, musi liczyć się z konsekwencjami. Wynajmujący ma prawo dostarczyć lokatorowi opatrzony swoim podpisem urzędowy nakaz opróżnienia nieruchomości w terminie nie krótszym niż 7 dni. Jeśli takie działanie nie przyniesie efektu w terminie wskazanym w żądaniu, kolejnym krokiem jest złożenie do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu poddania się egzekucji przez najemcę. Tytuł wykonawczy można otrzymać w zaledwie kilka dni, co pozwala przyspieszyć pracę komornika.

Poszukiwania lokalu – jakie formalności obowiązują w Resi4Rent?

Aby znaleźć aktualne ogłoszenia dotyczące nieruchomości, wystarczy wpisać w wyszukiwarkę internetową odpowiednie hasło, np. wynajem mieszkań Poznań (lub inne miasto z dużą ofertą), a następnie określić swoje kryteria. Poszukiwania warto również rozszerzyć poza rynek prywatny i rozważyć inne możliwości oparte na przejrzystych i uczciwych zasadach. Jedną z nich są mieszkania w abonamencie oferowane przez Resi4Rent zarówno osobom fizycznym, jak i przedsiębiorcom. W zależności od lokalizacji osiedla obowiązuje umowa najmu bądź umowa zakwaterowania. Aby zamieszkać w umeblowanym i wyposażonym lokalu, wystarczy zdecydować się na współpracę na czas określony i dopełnić formalności związanych z weryfikacją finansową, czyli potwierdzeniem Twojej zdolności do opłacania czynszu. Ponadto obowiązuje kaucja zwrotna w wysokości od 125 proc. miesięcznych opłat za lokal. Mieszkania w abonamencie są wyposażone w meble, sprzęt AGD i podstawowe łącze Wi-Fi. Zyskujesz także dostęp do aplikacji ułatwiającej zarządzanie umową i płatnościami. Ponadto możesz liczyć na wsparcie opiekuna klienta na miejscu w każdym budynku, ochronę oraz dodatkowe atrakcje i wydarzenia dla mieszkańców.

Pamiętaj, że od Ciebie zależy, jak długo zostaniesz w Resi4Rent. Możesz zamieszkać na krótszy okres (od 3 miesięcy) lub korzystać z mieszkania w abonamencie przez rok lub dłużej. Przez cały ten czas warunki umowy pozostają niezmienne.