Cesja umowy najmu – na czym polega i kiedy można ją zrobić?

Cesja umowy najmu coraz częściej pojawia się w rozmowach o wynajmie mieszkań zarówno wśród osób prywatnych, jak i firm. W praktyce oznacza przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy najmu na nowego najemcę. Brzmi prosto, ale wiąże się z konkretnymi wymogami prawnymi, o których warto wiedzieć, zanim podejmie się jakiekolwiek działania.

Co to jest cesja umowy najmu?

Cesja umowy najmu to przeniesienie praw i zobowiązań wynikających z obowiązującej umowy najmu z dotychczasowego najemcy na nowy podmiot, czyli na cesjonariusza. Dotychczasowy najemca (cedent) przekazuje swoją pozycję w umowie osobie trzeciej, która od tej chwili staje się stroną umowy najmu i przejmuje wszystkie wynikające z niej zobowiązania.

Cesja różni się od podnajmu. Przy podnajmie najemca zachowuje swoją pozycję w umowie i jednocześnie oddaje lokal do korzystania komuś innemu. Przy cesji dochodzi do zmiany najemcy: cedent przestaje być stroną umowy, a jego miejsce zajmuje cesjonariusz.

Co mówi kodeks cywilny?

Cesja umowy najmu nie ma jednej, odrębnej regulacji w kodeksie cywilnym. Opiera się na przepisach o przelewie wierzytelności (art. 509 k.c.) oraz przejęciu długu (art. 519 k.c.), stosowanych łącznie. Zgodnie z art. 63 § 1 k.c., do jej przeprowadzenia zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego.

Jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego, dodatkowym przepisem jest art. 688² k.c., który zakazuje najemcy oddania lokalu do używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Kiedy cesja umowy najmu jest możliwa?

Możliwość dokonania cesji zależy przede wszystkim od treści podpisanej umowy najmu. Warto sprawdzić zapisy dotyczące przeniesienia praw i obowiązków, podnajmu i ewentualnych ograniczeń w tym zakresie. W praktyce możliwe są trzy sytuacje:

• Umowa wprost zakazuje cesji – dotychczasowy najemca nie może przenieść swoich praw na inną osobę bez narażenia się na konsekwencje, w tym rozwiązanie umowy.
• Umowa milczy w tej kwestii – wymagana jest zgoda wynajmującego (art. 63 § 1 k.c.). W przypadku braku zgody cesja jest niedopuszczalna.
• Umowa zawiera klauzulę zezwalającą na cesję – takie postanowienia spotykamy głównie w długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych. Zgodnie jednak z ugruntowanym stanowiskiem prawnym, klauzule umowne przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków bez wskazania konkretnego podmiotu przejmującego budzą istotne zastrzeżenia i są kwestionowane w orzecznictwie sądów. Wymaga akceptacji wynajmującego udzielonej zawsze w odniesieniu do konkretnego przypadku.

Cesja umowy najmu możliwa jest zarówno przy umowach zawartych na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Przy umowach terminowych bywa atrakcyjną alternatywą dla ich rozwiązania, bo pozwala zachować ciągłości najmu i uniknąć ewentualnych kar za wcześniejsze zakończenie.

Zgoda wynajmującego – warunki i forma

Przy przekazaniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest akceptacja wynajmującego. To jeden z kluczowych warunków skuteczności cesji. Muszą przystąpić do niej wszystkie trzy strony: cedent, cesjonariusz i wynajmujący.

Może ona zostać udzielona przed złożeniem oświadczeń przez strony umowy albo po, przy czym wyrażona po złożeniu oświadczeń ma moc wsteczną od daty ich złożenia (art. 63 § 1 k.c.). Powinna mieć formę pisemną, żeby stanowić dowód w ewentualnym sporze.

Odmowa udzielenia zgody jest uprawnieniem wynajmującego i nie wymaga uzasadnienia, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Jak sporządzić umowę cesji?

Dokument powinien byś sporządzony pisemnie i precyzyjnie określać strony: cedenta, cesjonariusza oraz wynajmującego. Co powinna zawierać dobrze sporządzona umowa cesji:

• dokładne oznaczenie zawartej umowy najmu, której dotyczy (data zawarcia umowy, strony, adres nieruchomości),
• dane cesjonariusza – osoby przejmującej prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu,
• datę, od której cesjonariusz staje się stroną umowy,
• oświadczenie o przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, w tym obowiązki wynikające z umowy najmu, takie jak terminowe regulowanie czynszu i dbałość o lokal,
• zgodę wynajmującego wyrażoną wprost, z datą i podpisem,
• ustalenia dotyczące kaucji – czy przechodzi na cesjonariusza, czy jest rozliczana między cedentem a wynajmującym.

Warto sporządzić umowę w trzech egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. W przypadku skomplikowanych stosunków prawnych lub niejasnych zapisów dotychczasowej umowy warto skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem dokumentów.

Cesja a najem instytucjonalny w Resi4Rent

W ramach najmu prywatnego możliwość cesji zależy od treści konkretnej umowy i decyzji prywatnego właściciela. Najemca często nie wie z góry, czy uzyska na nią zgodę i kiedy. Brak jasnych procedur i konieczność negocjacji sprawiają, że bywa procesem długim i niepewnym.

Resi4Rent, jako operator najmu instytucjonalnego, oferuje przejrzyste zasady i profesjonalną obsługę na każdym etapie trwania najmu. Umowy zawierane z R4R są skonstruowane czytelnie, a kwestie formalne obsługuje dedykowany zespół. Co więcej, w przypadku zmiany sytuacji życiowej – przeprowadzki do innego miasta, zmiany pracy czy powiększenia rodziny – Resi4Rent umożliwia elastyczną zmianę lokalu w ramach własnego zasobu dostępnego w kilku największych polskich miastach. W praktyce wiele sytuacji, które w ramach najmu prywatnego wymagałyby przeprowadzenia cesji umowy, tu można rozwiązać szybciej i prościej bezpośrednio z obsługą klienta.

Podsumowanie

Cesja umowy najmu pozwala przenieść prawa i zobowiązania z zawartej umowy najmu na nowy podmiot. Jej skuteczność zależy od zgody wynajmującego, treści dotychczasowej umowy oraz prawidłowego sporządzenia dokumentacji. Zanim podejmiesz kroki w tym kierunku, sprawdź zapisy umowy i skonsultuj się z wynajmującym, a w razie wątpliwości także z prawnikiem.