Jeszcze do niedawna właściciele lokali mieszkalnych – zarówno osoby prywatne, jak i prowadzący działalność gospodarczą – mogli amortyzować ich wartość, co pozwalało obniżyć podstawę opodatkowania. Zmiany wprowadzone w ostatnich latach istotnie ograniczyły te możliwości. Wraz z nowelizacją przepisów podatkowych zniknęła opcja amortyzowania lokali mieszkalnych, co bezpośrednio wpłynęło na model finansowy wielu osób inwestujących w nieruchomości. Dla części z nich konieczne stało się przeanalizowanie, czy dalsze utrzymywanie lokali w tym celu ma jeszcze sens, zwłaszcza przy rosnących kosztach utrzymania i zmianach rynku. Jak jest w rzeczywistości?

Czym jest amortyzacja nieruchomości?

Amortyzacja to sposób rozliczania stopniowego zużycia składników majątku, który znajduje zastosowanie m.in. w przypadku nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej lub przeznaczonych do osiągania przychodu. W praktyce oznacza to, że właściciel lokalu może rozliczać jego wartość początkową w czasie, uwzględniając ją jako koszt uzyskania przychodu. Proces ten opiera się na tzw. odpisach amortyzacyjnych, czyli określonej kwocie, którą co miesiąc lub co rok odlicza się od przychodu w rozliczeniu podatkowym.

Aby można było amortyzować nieruchomość, musi ona spełniać warunki przewidziane w przepisach. Jeszcze niedawno amortyzacja nieruchomości była szczególnie istotna dla osób, które kupowały lokale nie tylko z myślą o zamieszkaniu, ale jako narzędzie generowania przychodu. Możliwość stopniowego odliczania wartości lokalu od podatku stanowiła istotny element planowania finansowego i wpływała na realną rentowność takiego przedsięwzięcia.

Jak wyglądała amortyzacja mieszkania na wynajem przed zmianami w prawie?

Przed wejściem w życie zmian wprowadzonych przez tzw. Polski Ład, właściciele lokali mieszkalnych mieli możliwość ich amortyzowania, jeśli lokal był wykorzystywany do celów zarobkowych, na przykład udostępniany odpłatnie innym osobom. Było to popularne rozwiązanie wśród osób prowadzących działalność gospodarczą oraz inwestorów indywidualnych, którzy szukali sposobu na legalne obniżenie zobowiązań podatkowych.

Standardowa stawka wynosiła 1,5% dla mieszkań używanych i 2,5% dla lokali nowych. W szczególnych przypadkach – na przykład przy zakupie lokalu używanego, którego okres eksploatacji przekraczał pięć lat – możliwe było zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, wynoszącej nawet 10%. Dzięki temu lokal mógł zostać rozliczony podatkowo w zaledwie 10 lat. Zmniejszało to podstawę opodatkowania, a tym samym obniżało finalną kwotę podatku do zapłaty. Dla wielu właścicieli była to jedna z kluczowych korzyści wynikających z posiadania lokalu wykorzystywanego komercyjnie.

Amortyzacja mieszkania na wynajem – zmiany w przepisach od 2023 roku

Zmiany wprowadzone od 2023 roku w ramach tzw. Polskiego Ładu znacząco wpłynęły na sposób rozliczania nieruchomości mieszkalnych w kontekście podatkowym. Ustawodawca zdecydował o likwidacji możliwości amortyzowania lokali mieszkalnych, zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Nowe przepisy oznaczały koniec odpisów amortyzacyjnych dla tej kategorii nieruchomości, niezależnie od tego, w jakim trybie były wykorzystywane.

Co zmienił Polski Ład w amortyzacji nieruchomości mieszkalnych?

Do końca 2022 roku obowiązywały przepisy umożliwiające rozliczanie kosztów amortyzacji mieszkań wykorzystywanych do celów zarobkowych. Zgodnie z nowelizacją ustaw o PIT i CIT, wprowadzoną w ramach Polskiego Ładu, od 1 stycznia 2023 roku możliwość ta została całkowicie wyłączona.

Zniknęła zarówno opcja stosowania stawek amortyzacyjnych, jak i możliwość korzystania z indywidualnych zasad amortyzacji. Oznacza to, że właściciel lokalu mieszkalnego, który wcześniej miał prawo do amortyzowania jego wartości, od 2023 roku nie może już uwzględniać tej kategorii kosztów w rozliczeniach podatkowych.

Zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych w PIT i CIT

Zmiany objęły zarówno podatników rozliczających się na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), jak i tych, którzy prowadzą działalność w formie spółek objętych podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT). Dodatkowo, zakaz obejmuje zarówno lokale nowe, jak i używane, niezależnie od ich stanu technicznego, wartości czy źródła finansowania zakupu.

Kogo dotknęły zmiany? 

Skutki nowych przepisów odczuli przede wszystkim inwestorzy indywidualni oraz przedsiębiorcy, którzy wykorzystywali mieszkania jako składniki majątku firmy. Osoby fizyczne, które kupiły lokale w celach zarobkowych, na przykład w modelu najmu krótkoterminowego, straciły możliwość odliczania kosztów amortyzacyjnych, co wpłynęło na wzrost ich realnego obciążenia podatkowego.

Zmiany dotknęły również fundusze inwestycyjne i firmy zarządzające portfelami nieruchomości, które wcześniej opierały część swoich strategii finansowych na rozliczaniu amortyzacji w CIT. 

Co z lokalami zakupionymi przed zmianą prawa?

W momencie ogłoszenia zmian wiele osób, które wcześniej zainwestowały w lokale mieszkalne, stanęło przed pytaniem: co z dotychczasową amortyzacją? Czy możliwe będzie dalsze rozliczanie rozpoczętych już odpisów, czy też nowe przepisy działają wstecz?

Ustawodawca przewidział przepisy przejściowe, które umożliwiały kontynuowanie amortyzacji jedynie do końca 2022 roku. Oznacza to, że nawet jeśli lokal został zakupiony przed wprowadzeniem zakazu, od 1 stycznia 2023 roku właściciel nie ma już prawa do dalszego amortyzowania jego wartości, niezależnie od tego, ile lat wcześniej rozpoczął ten proces.

W praktyce oznacza to, że inwestorzy musieli zmienić sposób rozliczania swoich kosztów. Wielu z nich utraciło możliwość zaliczania istotnego składnika majątku do kosztów uzyskania przychodu, co wpłynęło na ich efektywną stawkę opodatkowania i ogólną rentowność przedsięwzięcia.

Skutki zmian dla właścicieli lokali

Nowe przepisy dotyczące amortyzacji lokali mieszkalnych istotnie zmieniły sytuację podatników osiągających przychody z ich udostępniania. Brak możliwości rozliczania amortyzacji wpłynął zarówno na codzienne rozliczenia, jak i długoterminowe inwestycje.

Utrata możliwości zaliczania amortyzacji w koszty uzyskania przychodu

Właściciele lokali mieszkaniowych stracili narzędzie, które pozwalało im pomniejszać podstawę opodatkowania. Odpisy amortyzacyjne przestały być kosztem uzyskania przychodu, co automatycznie przełożyło się na wyższe zobowiązania podatkowe, szczególnie u tych, którzy osiągali regularne przychody z tytułu udostępniania lokali.

Wzrost efektywnego opodatkowania przychodów z wynajmu

Bez amortyzacji koszty prowadzenia działalności związanej z lokalami mieszkalnymi stały się mniej elastyczne podatkowo. W praktyce oznacza to, że dochód do opodatkowania wzrósł, nawet jeśli realne przychody pozostały na tym samym poziomie. Efektywna stawka podatkowa dla wielu właścicieli faktycznie wzrosła.

Spadek opłacalności zakupu lokalu jako formy inwestycji

W kontekście braku możliwości amortyzowania lokalu, maleje przewaga finansowa związana z jego zakupem w celach zarobkowych. W połączeniu z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości i wysokimi stopami procentowymi, wiele osób zaczęło postrzegać inwestowanie w mieszkania jako mniej atrakcyjne niż jeszcze kilka lat temu.

Wpływ zmiany przepisów na rynek wynajmu mieszkań

Wprowadzenie zakazu amortyzacji nieruchomości mieszkalnych miało szersze konsekwencje niż tylko zmiany w rozliczeniach podatkowych właścicieli. Nowe przepisy wpłynęły również na dynamikę całego rynku wynajmu, ograniczając motywację do dalszego inwestowania w mieszkania przeznaczone do odpłatnego udostępniania.

Dla wielu właścicieli decyzja o utrzymaniu lub zakupie kolejnych lokali przestała być oczywista. Spadła dostępność mieszkań udostępnianych komercyjnie, a w niektórych miastach pojawiła się presja na wzrost stawek czynszowych. Dodatkowo, część inwestorów zaczęła szukać innych form lokowania kapitału – mniej obciążonych podatkowo i mniej zależnych od regulacji państwowych.

Rynek zaczął powoli reagować na te zmiany, a w przestrzeni publicznej pojawiły się pytania o to, czy zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie doprowadzi do dalszego ograniczenia oferty mieszkań dostępnych na wynajem w tradycyjnej formule.

Mieszkania w abonamencie jako alternatywa

Zmiany w przepisach podatkowych, w tym zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, skłoniły wiele osób do ponownego przemyślenia strategii mieszkaniowej. Dla tych, którzy nie chcą inwestować dużych środków w zakup lokalu ani mierzyć się z rosnącymi kosztami jego utrzymania, coraz bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem stają się mieszkania w abonamencie.

To forma zakwaterowania, która daje przewidywalność kosztów, pełną obsługę techniczną i elastyczność trwania umowy, bez konieczności angażowania kapitału, przeprowadzania remontów czy zarządzania formalnościami. Mieszkaniec płaci miesięczną opłatę i korzysta z lokalu w pełni wyposażonego, gotowego do zamieszkania od pierwszego dnia.

Zmiany w przepisach dotyczące amortyzacji lokali mieszkalnych wyraźnie zmieniły realia dla osób, które wcześniej opierały swoją strategię finansową na inwestycjach w nieruchomości. W obliczu nowych warunków coraz więcej osób zaczyna dostrzegać wartość rozwiązań alternatywnych – takich jak mieszkania w abonamencie – które nie wymagają angażowania kapitału, a zapewniają wygodne i stabilne warunki do życia.